Encadrement des loyers : location, zone tendue, comment ça marche ?

Face à la hausse constante des loyers dans certaines villes françaises, le gouvernement a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers. Celui-ci concerne les zones dites « tendues » où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande. Découvrez comment fonctionne cet encadrement et ses impacts sur le marché de la location.

L’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est une mesure mise en place par la loi ALUR du 24 mars 2014, visant à réguler les prix des locations dans les zones où la demande de logements est supérieure à l’offre. Il s’agit principalement des grandes agglomérations françaises et de leurs banlieues proches. L’objectif de cette mesure est de limiter la hausse excessive des loyers et ainsi faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes.

Cet encadrement s’applique uniquement aux logements situés dans des zones tendues, définies par un décret du 10 mai 2013. Ces zones regroupent près de 1 500 communes réparties sur 28 agglomérations, dont Paris, Lyon, Marseille, Toulouse ou encore Nice.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers repose sur la fixation de loyers de référence établis par les préfets et les observatoires locaux des loyers. Ces loyers de référence sont calculés en fonction du type de logement (nombre de pièces, époque de construction, etc.), de la localisation géographique et du niveau de confort. Ils sont révisés chaque année au 1er janvier.

Ainsi, lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en location un logement situé dans une zone tendue, il doit respecter le loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian pratiqué dans le secteur pour des logements similaires, augmenté d’un pourcentage fixé par décret. Ce pourcentage peut être compris entre 10% et 20% selon les cas.

En cas de non-respect du loyer de référence majoré, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois après la signature du bail. Si aucune solution amiable n’est trouvée, le locataire peut alors saisir le juge d’instance pour obtenir une réduction du loyer.

Les exceptions à l’encadrement des loyers

Certaines situations permettent aux propriétaires de déroger à l’encadrement des loyers. C’est notamment le cas lorsque le logement présente des caractéristiques particulières justifiant un complément de loyer. Ce complément doit être mentionné dans le contrat de location et motivé par des éléments objectifs comme une terrasse, une vue exceptionnelle ou encore des équipements haut de gamme.

De plus, l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux logements faisant l’objet d’une première location, à ceux ayant bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de six mois ou encore aux logements loués meublés pour une durée inférieure à un an. Enfin, les locations saisonnières et les logements-foyers sont également exclus du dispositif.

Quels impacts sur le marché de la location ?

Depuis sa mise en place, l’encadrement des loyers a suscité de vifs débats entre ses partisans et ses détracteurs. Les premiers estiment que cette mesure permet de lutter efficacement contre la hausse des loyers et favorise la mixité sociale dans les zones tendues. Les seconds considèrent qu’elle freine les investissements locatifs et incite les propriétaires à réduire leurs dépenses d’entretien des logements.

Selon une étude réalisée par l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) en 2019, l’encadrement des loyers aurait permis de stabiliser les prix des locations dans la capitale entre 2014 et 2018. Toutefois, cette même étude indique que seulement 49% des nouveaux baux signés respectaient le dispositif, mettant en lumière les difficultés d’application et de contrôle de la mesure.

D’autres experts soulignent également que l’encadrement des loyers ne traite pas le problème de fond, à savoir la pénurie de logements dans les zones tendues. Pour résoudre cette problématique, il conviendrait plutôt d’encourager la construction de nouveaux logements et de faciliter l’accès au foncier pour les promoteurs immobiliers.

Face à ces constats, le gouvernement a décidé en 2018 de réintroduire l’encadrement des loyers à titre expérimental dans certaines villes volontaires, comme Paris et Lille. Cette expérimentation, prévue pour une durée de cinq ans, permettra d’évaluer l’efficacité du dispositif et d’envisager son éventuelle généralisation.

En somme, l’encadrement des loyers apparaît comme une mesure intéressante pour limiter la hausse des loyers dans les zones tendues. Toutefois, son application reste perfectible et ne constitue qu’une réponse partielle à la problématique du logement en France.